1가구 2주택 양도소득세

1가구 2주택 양도소득세

부동산 투기 억제 방안을 마련하기 위해 많은 부동산 대책이 나왔습니다. 여러 가지 분야에 규제가 생겼는데, 보통 우선순위로 관심이 생기는 부분은 아무래도 세금 부분과 대출 부분입니다. 대출에 대한 규제도 많이 강화되었으며 과세 부분도 많이 강화되었는데요. 오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 일시적 1가구 2 주택 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 양도소득세란?

양도소득세를 쉽게 설명하자면, 부동산이나 토지 등을 양도하여 발생한 이익에 대해 부과하는 세금을 의미합니다. 짧게 줄여 양도세라고 부르기도 합니다. 만약, 1년 전 10억원에 구매한 토지를 1년 후 12억 원에 팔았다면, 2억 원의 양도차익을 거두게 되며 이 양도차익에 부과하는 세금입니다.

 

2. 일시적 1가구2주택 비과세 조건

일시적 1가구 2주택 비과세란 다시 말해 겉으로 보이는 것은 2 주택이지만, 일시적으로 1 주택으로 적용받게 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.

 

- 비조정지역

1가구 1주택의 경우 양도가액이 12억 원 이하(2021.12.8 시행, 종전 9억 원 이하)인 부동산에 대해서, 2년 이상 보유하였을 때 부동산 거래 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

한개의 주택을 보유하고 있는 1가구 1 주택인 상황에서 이사를 가기 위해 청약에 당첨되어 분양권을 얻게 되었다던가, 기축 주택을 매수하게 되는 경우가 있습니다. (2021년부터는 분양권도 주택수에 포함)

 

이때 부동산 거래는 무조건 정해진 날짜에 행해지지 않기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택이 거래되지 않아 일시적으로 1가구 2 주택이 되는 경우가 있습니다. 말 그대로 일시적으로 2 주택이 되는 것이기 때문에 예외로 적용되어 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 비과세 혜택을 받기위한 조건은 위의 조건과 동일하게 기존에 보유하고 있던 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 하지만 새로운 주택을 취득하는 시기도 중요합니다. 기존의 부동산을 보유한 기간이 2년 이상이라 할지라도 새로운 부동산을 취득한 시기가 기존의 부동산을 매매하고 1년이 지나지 않은 경우에 이루어지게 되면 일시적 1가구 2 주택으로 볼 수 없기 때문에, 반드시 1년 이상이 지난 후 매수를 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

새로운 부동산을 취득하여 일시적 2주택자의 비과세 혜택을 받기 위해 3년 이내에 기존 부동산을 매도해야 하는 조건이 있는데, 이 역시 일시적이라는 조건에 부합하기 위한 요건으로 필히 3년이 지나기 전에 매도를 해야 합니다.

 

- 조정지역

앞서 설명드린 조건을 모두 갖춘다고 하더라도 모두 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 바로 조정지역내에서는 다른 조건이 요구되기 때문입니다. 조정지역에서는 새로운 부동산 취득일 기준으로 1년 이내에 기존 부동산을 매도해야 하며, 전입 또한 1년 이내야 이루어져야 합니다.

또한 위에서도 말씀드린 것과 같이 올해부터는 분양권도 주택수에 포함되기 때문에 1 주택자가 분양권을 얻게 되면,3년 내에 기존 부동산을 매매해야 하며, 만일 입주일이 미완공 등의 특수한 상황에 의해 3년 내에 이루어지지 못하게 되면 예외적으로 완공 이후 2년이 지나기 전 세대원 모두가 입주를 해야하며, 1년 이상 거주 기간을 보내야만 기존에 보유하고 있던 부동산을 매매할 때 비과세 대상이 될 수 있습니다.

 

- 결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 2 주택의 경우

추가로 각각 1 주택 소유자들이 결혼을 하게 되는 경우 2 주택이 될 수 있는데, 이 때는 유예기간을 조금 더 가질 수 있습니다. 2주택 중 하나의 주택을 처분하면 되는데, 혼인 신고일을 기준으로 5년 이내에 매매가 이루어질 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 이때에도 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 한 경우일 때만 적용되는 것이기 때문에, 혼인을 통한 2 주택자가 된 경우에는 어떤 부동산을 처분하는것이 더 유리한지 확인하셔야 합니다.

 

증여를 통해서도 2주택자가 될 수 있는데, 이 때는 3년 이내에 매도가 이루어져야 하며 주택의 가격은 9원 이하에 해당되어야 합니다. 동시에 보유기간이 2년 이상인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

끝으로 부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우 두 주택 중 어떤 주택이든지 10년 이내에 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3. 12억 초과 부동산 양도소득세

위에서 말씀드린 것과 같이 12억 원 이하의 부동산에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 8억 원에 주택을 매수하여 3년 뒤 매도를 하려고 보니 해당 주택의 가격이 13억이 되었다고 가정한다면, 3년 동안 5억이 오른 것인데요.

위에서 말씀드렸듯이 12억 원까지만 비과세 적용을 받고, 초과되는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생하기 때문에, 양도차익 총 5억 중 8억~12억 구간인 4억 원에 대해서는 비과세 혜택을 받게 되며 12억~13억 구간인 1억 원에 대해서는 양도세가 발생합니다.